一勺言 | 独家：龙湖CEO邵明晓内部年会开场白「董小姐不在这里吧？」

今日，龙湖集团召开内部2018公司年会。

不同以往，董事长吴亚军没有出席集团年会，这还是多年来的第一次缺席。

因为身在国外，她只是发来了视频问候，极尽低调。

关于她为何未出席，此处一勺言先省略2000字。

CEO邵明晓坐镇主场，为全体高管做年度总结报告，上来第一句话，竟然就是：

「董小姐不在这里吧？」

全场大笑。

这个壮观场景，让一勺言忍不住想说，看来龙湖对董小姐的误解真的是深深太平洋呀。

一直以来，董小姐都是一个很有底线的记者，知道的比写出来的多得多。对龙湖的持续关注也是基于对一个蓝筹上市地产公司的正常关注。

爆料有标准，深挖有底线，一勺言与董小姐只关心那些对行业、对公司有益的干货信息，从来不探底高管八卦和商业机密。

比如，虽然一勺言与董小姐已经知道这场年会上提到了哪些机密与敏感数据，也不会公开在这里吖。

言归正传。

今天，龙湖各高管，PMO团队和优秀员工代表都参加了这场集团内部年会。

会议的主题是：「共创+」。

会上，邵明晓做了很长时间的发言，PPT就数十页，话题包括但不限于龙湖的融资成本，未来愿景，龙湖要成为什么样的公司，战略性的业务组合，未来五年的目标和路径，2018年龙湖要对标的外部公司等等。

邵明晓还专门分解，讲述了2017年龙湖的投资、运营、研发、造价采购、工程、营销及客研、人力、IT、商业和养老业务；展望了2018年的投资、运营、研发、人力与工程业务。

可以说是无所不包，相当全面了。

年会的最大亮点之一就是，公布了各个城市的签约毛利率排名和2017年的各地成绩单，龙湖各地平衡计分卡得分排名也有很多新变化。

不知道什么是平衡计分卡的，请自行去搜索董小姐之前的龙湖文章。这里不多说了。

一勺言从中挑出了一些我认为重要的龙湖新变化。

以下为一勺言独家内容，严禁copy。

一，关于龙湖未来五年的目标和路径。邵明晓说，龙湖新房开发销售业务要推行「5、3、2、1、5」战略。

未来三年要出现：

1-3个500亿级地区公司，

3-5个300亿级地区公司，

5-8个200亿级的地区公司，

8-15个100亿级的地区公司，

消除或合并进入三年以上仍在50亿以下的地区公司。

看来，一直被恨铁不成钢的小地区公司要小心了。

未来，龙湖新房开发业务要做到行业规模前十，把影响力做到前三。

运营和租赁业务，未来五年收入要倍增，运营效率要做到行业第一。

我们按照它保守与激进两个版本大致推算一下，它意味着，三年之后，龙湖地产至少将是3200亿—6100亿规模的公司。

「这个小目标」会不会让同行感到怕怕？

二，2017年龙湖各地区平衡计分卡得分排名中，前五名是：重庆、杭州、成都、苏州、苏南。

2017年业绩退步比较大的有以下几个城市：

上海从2016年的正数第3名掉入了2017年的倒数第3名，也就是第17名。

北京从2016年的第4名，滑入2017年第12名。

南京从2016年的第1名，落入了2017年第9名。

平衡计分卡最后两名分别是武汉与烟台。而烟台是去年的倒数第一名。

这么一看，2017年，强二线城市为龙湖贡献了更多成绩，而一线城市反倒拖了后腿。

表格基本反映了现实，这个变化值得反思。

三，从签约毛利率排名看，2017年上海、广州、厦门、天津、苏州位居前五名，签约毛利率都在40%以上。

其中，上海虽然业绩不佳，但毛利率高达60.4%，排列第一名。广州与厦门分别高于48%与45%。

谁知道上海排名靠前的具体原因的朋友，拜托一定后台联系。

四，2018年龙湖要对标的公司。

名单如下：

碧桂园、万科、恒大

融创、保利、中海

华润、绿城、金地、世茂。

一勺言有点小糊涂，这个对标公司数量貌似有点多，不明所以。

我们往好的方向揣摩，这些对标对象模式各异，想必龙湖又是取各家之所长吧，开心就好。

五、龙湖要成为什么样的企业？

内部口径是，要保证员工工作从容和愉悦，龙湖要变成「热土」和「绿洲」。未来五年要让员工口袋鼓鼓。

我猜，「热土」的意思就是职业热土，「绿洲」应该是房地产市场低谷期的职业避风港。

是不是很有温度？是不是很有情怀？

六、龙湖要在集团和地区公司之间形成「战略共谋」，形成强成本能力基础上的差异化战略，在每个地区成为「本地化的全国性公司」。

这个口号听起来比较性感，一勺言翻译下就是，用全国化品牌来做本土深耕。

另外，还要形成基于新技术及数据支撑的「平台+端」工作模式。

这是什么意思？限于篇幅，以及这件事情后果比较敏感，下次一勺言另文详解。

七、龙湖的战略性业务组合。

这件事情比较重要。目前龙湖选择的是：新房开发销售、商业、物业、长租公寓、养老、产城。

前四个是龙湖的四大主航道业务，后面两个是新出现的亮点。

其中，关于养老业务，龙湖打算在四大城市（重庆，成都，北京与上海）成立养老事业部，推出的养老品牌叫做椿山万树。

八，来看看龙湖被高度神话的营销与客研战果：

去年龙湖销售1560亿元，全年开盘143次，营销体系人均签约1.7亿元。龙城系统跟踪土地超过1500宗。

九，看看龙湖去年的投资能力。

2017年，龙湖一共获取了79个项目，总货值3588亿元，新进入了7个城市。

获得项目仍然主要以公开市场拿地为主，但并购比重超过了25%。

十、明年供货清单。

2018年，龙湖打算供货3000亿元，还可能弹性增加500亿元。这个数字比2017年的供货1305亿元高出不少，去年龙湖的营销去化率是79%。

为了实现这些目标，龙湖打算建立一个数字运营中心，打造一个集团主数据平台。我对这件事情不太陌生，全国诸多龙头地产公司都曾耗资打造，但效果不一。

但是，有一点就是高度相似的：不管有用没用，那玩意确实造钱。

不过看到这个消息，想做生意的小伙伴们可以动起来了。

先写到这里。这两天大事不断，置顶关注一勺言，给你好看。

关于龙湖，也欢迎你联系今天被点名的董小姐。

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